Les grandes stratégies immobilières

Il existe plusieurs différences entre la location nue et la location meublée. Les divergences concernent principalement la durée du bail, le délai pour donner congé, le montant du dépôt de garantie, les régimes fiscaux applicables et les dispositifs de défiscalisation applicables.

Il est nécessaire de tenir compte des avantages et inconvénients de chaque mode de location pour opter pour le type de location qui convient le mieux au propriétaire et aux exigences du marché locatif.

Déclaration à l’administration

Le loueur en meublé doit, au démarrage de l’activité, déclarer l’existence de son activité à l’administration et vérifier qu’il est en conformité avec la copropriété. Ces démarches ne sont pas nécessaires s’agissant de la location nue.

La durée minimale du bail

Le bail d’une location meublée est conclu pour une durée minimum de 1 an en principe, 9 mois lorsque le locataire est étudiant.

La durée minimale du bail en location nue est de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou bien 6 ans si le bailleur est une personne morale. Cependant il existe une exception, la durée du bail peut être comprise entre 1 et 3 ans (bail de courte durée) si certaines conditions sont remplies (évènement familial ou professionnel).

Une durée du bail plus courte expose le bien a un turn-over plus élevé et donc des travaux d’entretien plus nombreux. Le bien est aussi plus exposé aux vacances locatives.

La durée du bail renouvelé

En principe, lorsque les parties n’ont pas donné congé au terme du contrat, le bail se renouvelle automatiquement pour une durée d’1 an pour une location meublée. Toutefois, lorsque le bail a été consenti à un étudiant pour une durée de 9 mois, il n’y a pas de reconduction tacite du contrat. Le bail se renouvelle automatiquement pour une durée de 3 ans (propriétaire personne physique) ou 6 ans (propriétaire personne morale) pour une location nue.

Le délai pour donner congé

Quel que soit le type de location le bailleur ne peut donner congé au locataire que dans certaines hypothèses (vente du bien, reprise du bien pour reprise personnelle, motif légitime et sérieux). La seule chose qui diffère est le délai pour donner congé.

Le propriétaire d’une location meublée doit donner congé au locataire au moins 3 mois avant le terme du bail. Cependant le locataire peut aussi donner congé 1 mois avant la date du terme.
Pour les locations nues, le propriétaire doit donner congé au locataire 6 mois avant le terme du bail. Le locataire doit donner congé au bailleur 3 mois avant le terme du bail.
Le délai pour donner congé est plus court pour les locations meublées que le congé soit donné par le bailleur ou par le locataire.

Le montant de dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie pour les locations meublées est de deux mois hors charge contre un seul mois hors charge en location nue.

La fiscalité des locations meublées et des locations nues

En location meublée, les régimes applicables sont le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Le régime micro-BIC offre l’application automatique d’un abattement de 50 % du chiffre d’affaires pour les activités de service (location meublée traditionnelle).

Le régime réel permet au contribuable de déduire de l’impôt certaines charges. Par exemple, lorsqu’on a contracté un prêt immobilier pour acquérir un bien locatif, les intérêts d’emprunt vont pouvoir être déduits de l’impôt. De même, le régime réel permet de déduire les amortissements des locaux, du matériel et mobilier, des travaux de construction, agrandissement et amélioration.

Le régime réel nécessite de faire appel à un expert-comptable pour la réalisation du bilan. Les honoraires de l’expert-comptable sont aussi déductibles de l’impôt.

En matière de location nue, deux régimes sont applicables : le régime du micro-foncier et le régime réel.

Le régime du micro-foncier offre un abattement de 30 %, représentatif des charges.
Pour le régime réel, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l’année. Le régime réel ne permet de déduire que certaines des charges réellement acquittées.

Les dispositifs de défiscalisation

Il existe des dispositifs de défiscalisation pour chaque type de location. Pour les locations nues il existe différents dispositifs de défiscalisation dont les principaux sont la loi Pinel (voir article : « La reconduction du dispositif Pinel ») ainsi que la loi Malraux ou le dispositif Cosse.

Concernant les locations meublées il existe d’autres dispositifs de défiscalisation comme le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) et la loi Censi-Bouvard. Le statut LMNP est compatible avec le dispositif Censi-Bouvard.

Le choix du propriétaire de louer en nu ou meublé ne doit pas dépendre uniquement de la fiscalité mais doit prendre en compte le marché locatif. Par exemple, pour des studios destinés à des étudiants, dans certaines régions, la demande de location en meublée est plus forte que la location nue. A contrario les biens locatifs de grande surface se loueront plus difficilement en meublée qu’en location nue. De même le choix du type de location dépend du choix du dispositif de défiscalisation. De plus, il est nécessaire de répondre à certaines conditions pour pouvoir en bénéficier. Ainsi, il apparait nécessaire de choisir son investissement en immobilier en fonction de vos besoins et de vos objectifs.

Cet article a été publié dans notre newsletter trimestrielle « Lettre du Patrimoine ». Pour la télécharger, cliquez ici.
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