Le dispositif Jeanbrun : décryptage d’un nouvel avantage fiscal

Depuis le 21 février 2026, un nouveau cadre fiscal a vu le jour : le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé. Ce régime prend le relais de la loi Pinel, qui a progressivement disparu ces dernières années.

Concrètement, comment fonctionne ce nouveau cadre fiscal ? À qui s’adresse-t-il réellement ? Quels en sont ses avantages et ses limites ?

Le nouveau dispositif immobilier Jeanbrun : qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?

Le dispositif Jeanbrun constitue un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif, destiné à remplacer les anciens dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel (il subsiste encore le dispositif Denormandie).

Contrairement à ses prédécesseurs (Scellier, Censi-Bouvard, Duflot, Pinel), fondés sur une réduction d’impôt immédiate, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement.

Cependant, ce régime est encadré par des conditions strictes.

Bon à savoir : l’amortissement d’un logement consiste à déduire fiscalement une partie du prix d’achat des loyers perçus, afin d’en réduire l’imposition.

Quel type de logement ?

L’acquisition du logement neuf ou ancien (à condition alors de réaliser de lourds travaux de réhabilitation) doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Le bien doit être situé dans un immeuble d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues) et acheté à titre personnel ou via une société civile immobilière (SCI).

Quel type de location ?

Ce nouveau dispositif est réservé aux locations nues, à usage de résidence principale du locataire, ce qui implique que les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers.

Il faudra également respecter un loyer modéré et des plafonds de ressources pour le locataire, selon trois niveaux : loyer intermédiaire, social ou très social.

Attention : les locations dans le cercle familial proche sont interdites.

Enfin, vous devrez vous engager à louer le logement dans ces conditions pendant au moins 9 ans. Le non-respect de cet engagement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

L’amortissement

En respectant l’ensemble des conditions, vous pourrez déduire des loyers perçus une charge d’amortissement calculée sur 80 % du prix d’achat. Son montant est plafonné à 8 000 € par an, voire 12 000 € dans certains cas.

Le taux d’amortissement dépend du type d’investissement et du secteur de location.

Dans le neuf :

• pour une location « intermédiaire », son taux est de 3,5 % par an
• pour une location « sociale », son taux est de 4,5 % par an
• pour une location « très sociale », son taux est de 5,5 % par an

Dans l’ancien :

• pour une location « intermédiaire », son taux est de 3 % par an
• pour une location « sociale », son taux est de 3,5 % par an
• pour une location « très sociale », son taux est de 4 % par an

À qui s’adresse le dispositif ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse principalement à des investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine et percevoir des revenus locatifs réguliers peu fiscalisés, plutôt que de bénéficier d’un gain fiscal immédiat, comme avec une réduction d’impôt.

Quels sont les avantages du dispositif immobilier Jeanbrun ?

Le principal atout du dispositif Jeanbrun réside dans son efficacité fiscale dans le temps. L’amortissement permet de réduire l’imposition des revenus locatifs sur une période longue, généralement au moins 9 ans.

Bon à savoir : vous pouvez investir n’importe où en France métropolitaine ou dans l’un des départements d’outre-mer (DOM).

Enfin, il introduit une logique incitative : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est important.

Quels sont les inconvénients et points de vigilance ?

Comme tout investissement, le dispositif impose plusieurs contraintes :

• le respect de loyers modérés, souvent inférieurs aux niveaux de marché, peut limiter la rentabilité immédiate ;
• l’engagement de location sur une longue durée nécessite une stratégie stable et structurée ;
• les travaux dans l’ancien et les exigences de performance énergétique peuvent augmenter le coût global de l’opération ;
• enfin, lors de la revente, les amortissements pratiqués viennent augmenter la plus-value imposable.

Exemple concret de l’application du dispositif Jeanbrun

Achat d’un appartement neuf à Strasbourg d’une valeur de 250 000 € : loyers annuels de 11 000 € (secteur intermédiaire), intérêts d’emprunt de 3 500 € et charges courantes de 1 500 €.

Régime Jeanbrun :

• Loyers encaissés : 11 000 €
• Intérêts d’emprunt : – 3 500 €
• Autres charges : – 1 500 €
• Amortissement : – 7 000 €
• Résultats fonciers : – 1 000 €
• Impôt total (TMI 30 % + PS 17,2 %) : 0 €

Régime classique revenus fonciers :

• Loyers encaissés : 13 200 €
• Intérêts d’emprunt : – 3 500 €
• Autres charges : – 1 500 €
• Résultats fonciers : 8 200 €
• Impôt total (TMI 30 % + PS 17,2 %) : 3 870 €

Malgré un loyer plus faible, le revenu net d’impôts est plus élevé grâce à l’investissement en loi Jeanbrun.

Conclusion

Le dispositif Jeanbrun constitue une évolution majeure de l’investissement locatif en France, dans la mesure où aucun nouveau régime n’avait été instauré depuis la fin du dispositif Pinel, en 2024.

Néanmoins, sa mise en œuvre s’avère plus exigeante que celle des dispositifs précédents. Selon la localisation du bien — ville, quartier, dynamique locative — les effets pourront sensiblement varier en raison du niveau de loyers pratiqué.

Rapprochez-vous de votre conseiller Centre du Patrimoine pour réaliser une étude préalable et apprécier la pertinence de cet investissement.

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