2016, reprise confirmée de l’immobilier français ?

L’année 2016 confirme le retour des activités sur le marché immobilier français annoncé en 2015. Les ventes de l’ancien renouent aujourd’hui avec les niveaux d’avant la crise et l’immobilier neuf progresse, dopé par le dispositif Pinel. L’immobilier fait aujourd’hui office de valeur sûre face à des taux de rendement garantis très faibles. Les taux d’emprunt encore plus faibles qu’en 2015 motivent toujours plus les acheteurs.
Sur l’ensemble du pays, les prix se sont stabilisés et dans la plupart des grandes villes les variations sont presque anecdotiques et marquent un certain équilibre, à l’exception bien entendu de Paris où les évolutions restent fortes.
Le marché de l’ancien renoue aujourd’hui avec une croissance forte. Les ventes de 2015 ont augmenté de plus de 16% par rapport à 2014 avec un volume total d’environ 800 000 ventes. L’année 2016 prévoit de confirmer cette progression, les estimations s’orientant sur des niveaux au dessus de 825 000 ventes (+ 3,1%). Les facteurs principaux de cette progression restent dans l’ensemble les mêmes, avec des taux d’emprunt très faibles et des prix qui ont fortement baissé sur les trois dernières années. Les prix semblent aujourd’hui se stabiliser dans la plupart des grandes villes et leurs centres (Bordeaux +0,8%, Lyon – 1,4%, Toulouse +1,5%, Marseille -1,7%).

Sources : Challenges mars 2016, L’Express avril 2016
Le marché du neuf atteste enfin d’un retour en croissance, avec 351 000 logements construits, la première progression du chiffre depuis 4 ans. La loi Pinel a motivé les investisseurs qui représentent à présent près de 20% du volume des transactions. On constate aussi une augmentation des permis de bâtir, confirmant aussi la tendance. Mais cette forte demande s’oppose à une offre jusqu’ici faible, freinée ces dernières années par des délais réglementaires accrus, et entraîne aujourd’hui un regain de pouvoir des promoteurs. Et si les prix n’augmentent pas notablement pour le moment, les offres promotionnelles se réduisent et s’effacent. Autre indicateur significatif, les constructions de maisons individuelles ont, elles aussi, repris.
L’amélioration du prêt à taux zéro vient augmenter la capacité d’emprunt des ménages, et les taux historiquement bas (des banques prêtent à 20 ans avec des taux inférieurs à 2% avoisinant dans certain cas 1,75%) sont des vecteurs importants de demande. Mais malgré ce retour confirmé, certains freins sont toujours présents et viennent limiter la reprise. Le chômage est toujours très élevé et les primo-accédants se font toujours timides et achètent plus tardivement.
L’une des conséquences les plus importantes de cette reprise se fait ressentir sur les loyers, en chute depuis le début de 2015 (Paris : – 3,3% ; Marseille : -3,9% ; Lyon : – 3,3%), suite à l’application des mesures d’encadrement. On assiste à un changement de paysage économique tout du moins à moyen terme, les prix à l’achat baissant et les taux d’emprunts atteignant un minimum historique, les français achètent plus facilement et délaissent les locations. En effet, sur 2015, 136 milliards d’euros de crédits immobiliers ont été attribués en France.
Enfin, plusieurs régions ont plus de mal à redécoller, le Centre et l’Est attendant toujours un rebond. C’est un point à noter, une grande partie des biens reste boudée, les zones rurales toujours exclues. L’acheteur devenant de plus en plus exigeant, on assiste à une concentration des achats dans les zones « dynamiques ».
2016 semble donc être l’année du retour immobilier. La prudence reste tout de même de mise, les volumes de transaction progressent fortement, entraînant probablement une remontée des prix dans les prochains mois, et les taux maintenus au plancher par la BCE ont vocation à remonter. La relance du secteur immobilier est donc bien réelle mais sa fragilité l’est tout autant.

Sources : Challenges mars 2016, L’Express avril 2016

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